Договір довічного утримання: чим відрізняється від заповіту і як захищає літню людину

«Залишу квартиру тому, хто за мною доглядатиме» — знайома фраза, яку часто плутають із заповітом. Насправді це окремий вид договору зі своєю логікою захисту, і плутанина саме з заповітом — найчастіша причина розчарувань з обох боків: і в людини, яка передає майно, і в того, хто бере на себе догляд. Сторонами такого договору можуть бути не лише літні люди — відчужувачем може бути фізична особа будь-якого віку та стану здоров'я, а набувачем — повнолітня дієздатна фізична особа чи навіть юридична особа, причому набувачів за одним договором може бути й кілька.

Що таке договір довічного утримання

Це договір, за яким одна сторона — відчужувач — передає другій стороні — набувачу — у власність квартиру, будинок чи інше цінне майно. Натомість набувач бере на себе обов'язок довічно забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом: харчування, ліки, побутове обслуговування, догляд у разі хвороби.

Договір обов'язково укладається письмово і посвідчується нотаріусом — без цього він не має юридичної сили. Корисна практична деталь: договір може одразу визначати грошову оцінку утримання й видів догляду — це суттєво спрощує майбутні суперечки про те, чи виконував набувач свої обов'язки належно.

Головна відмінність від заповіту: момент переходу права власності

Це саме той момент, який найчастіше плутають. У заповіті майно переходить до спадкоємця тільки після смерті людини, яка його склала, і до того часу заповіт можна скільки завгодно разів переписати. У договорі довічного утримання все навпаки: право власності на нерухоме майно переходить до набувача з моменту державної реєстрації цього права — ще за життя відчужувача, а не колись у майбутньому.

Право проживання в переданому житлі — не автоматичний наслідок закону, а окремий обов'язок набувача, який обов'язково прописується прямо в самому договорі, із зазначенням, якою саме частиною житла відчужувач вправі користуватися. Якщо цього пункту в договорі немає — автоматичного права проживання не виникає, тому саме на цьому формулюванні варто наполягати ще на етапі підписання.

Якщо переданий об'єкт є спільною власністю подружжя, для його відчуження додатково потрібна згода другого з подружжя.

Як закон захищає відчужувача, якщо він уже не власник

Саме тут закладено механізм, якого немає ні в заповіті, ні в звичайному даруванні — і працює він одразу у двох напрямках:

• Заборона відчуження. Закон прямо забороняє набувачу продавати, дарувати, обмінювати, заставляти чи іншим чином розпоряджатися переданим майном за життя відчужувача — це безумовна заборона, без винятків «за домовленістю». На практиці це відображається як обтяження в реєстрі речових прав, зареєстроване одночасно з посвідченням договору.
• Імунітет від стягнення за боргами набувача. Поки живий відчужувач, на передане майно не може бути звернено стягнення за особистими боргами набувача — тобто навіть якщо в набувача виникнуть власні фінансові проблеми чи кредитори, квартира під них не потрапляє.
• Право розірвати договір через суд. Якщо набувач не виконує чи неналежно виконує свої обов'язки — незалежно від вини — відчужувач (або третя особа, на чию користь укладено договір) має право вимагати розірвання договору через суд і повернення майна у власність.

Завдяки цим механізмам передача квартири «в обмін на догляд» не перетворюється на передачу квартири «під чесне слово».

Ризики для набувача — це не лише вигідна угода

З іншого боку, набувач теж ризикує: він вкладає роки часу, грошей і турботи, а закон не вимагає від відчужувача доводити якесь особливе «систематичне» порушення — достатньо самого факту невиконання чи неналежного виконання обов'язків, незалежно від того, з поважної причини це сталося чи ні. Суди при цьому оцінюють істотність конкретного порушення, а не механічно задовольняють будь-яку скаргу.

Найважливіший ризик для набувача — наслідки розірвання. Якщо договір розірвано саме через невиконання обов'язків набувачем, майно повертається відчужувачу, а понесені набувачем витрати на утримання й догляд не компенсуються. Водночас якщо причиною припинення стала об'єктивна неможливість набувача продовжувати виконання з поважних причин (а не його недбалість), суд може залишити за ним частину майна — з урахуванням того, як довго й наскільки належно він виконував свої обов'язки до цього моменту.

Саме тому набувачам радять зберігати докази виконання договору: чеки за ліки та комунальні послуги, записи про виклики лікаря, свідчення сусідів чи родичів про регулярний догляд — особливо якщо в договорі заздалегідь визначена грошова оцінка утримання, про яку йшлося вище.

Розірвання і недійсність — це різні речі

Тут варто розрізняти два принципово різні шляхи припинення договору, які легко сплутати:

• Розірвання (стаття 755 ЦК) — припиняє договір на майбутнє. Можливе за рішенням суду на вимогу відчужувача чи третьої особи, на користь якої укладено договір, у разі невиконання чи неналежного виконання обов'язків набувачем, а також за рішенням суду на вимогу самого набувача.
• Визнання договору недійсним — окремий правовий інститут із власними підставами (загальні статті Цивільного кодексу про недійсність правочинів), який означає, що договір не породжував правових наслідків з самого початку, а не просто припиняється на майбутнє. Підставою може бути, наприклад, те, що відчужувач у момент укладення договору не усвідомлював значення своїх дій.

Ця різниця важлива і для спадкоємців відчужувача. Вимагати розірвання договору після смерті відчужувача спадкоємці, як правило, не можуть — вони не були стороною договору, і сам договір з моменту смерті відчужувача припиняється автоматично. Але оскаржити дійсність договору спадкоємці цілком можуть — як заінтересовані особи, зокрема якщо є підстави вважати, що відчужувач у момент підписання не розумів значення своїх дій чи підписав договір під тиском. Для дітей, які сумніваються в правомірності такого договору, саме це — а не спроба «розірвати» договір — є реальним шляхом його оскаржити.

Смерть набувача і заміна набувача за життя — різні механізми

Якщо набувач помирає раніше відчужувача, діє конкретний механізм: обов'язки набувача переходять до тих його спадкоємців, до кого перейшло саме передане за договором майно, — це прив'язано до прийняття спадщини, а не до окремої «згоди» на заміну сторони. Якщо спадкоємці відмовляються прийняти це майно, або спадкоємців взагалі немає, майно повертається у власність відчужувача, і договір автоматично припиняється.

Заміна набувача за життя (коли початковий набувач ще живий, але не може продовжувати виконання) — інший механізм: закон дозволяє передати обов'язки члену сім'ї набувача або іншій особі за їхньою згодою, і обов'язково — за згодою самого відчужувача. Точні наслідки на випадок, якщо відчужувач відмовляється дати таку згоду, залежать від конкретних обставин і варті окремої консультації з нотаріусом чи юристом, а не однозначної відповіді «так, можна оскаржити в будь-якому випадку».

Часті запитання

«Чому б просто не скласти заповіт, якщо мета та сама — залишити майно тому, хто піклується?»
Заповіт можна скасувати чи переписати в будь-який момент, і він не гарантує, що доглядач взагалі щось отримає — навіть якщо доглядав роками. Договір довічного утримання, навпаки, одразу закріплює право власності за набувачем в обмін на його зобов'язання — це двостороння угода, а не одностороннє волевиявлення.

«Чи можуть діти відчужувача оскаржити такий договір?»
Вимагати розірвання — зазвичай ні, вони не сторона договору. Але оскаржити сам договір як недійсний — цілком можуть, якщо є підстави вважати, що відчужувач не розумів значення своїх дій чи підписав договір під тиском. Це два різні юридичні шляхи з різними наслідками.

«Що буде з договором, якщо набувач помре раніше відчужувача?»
Обов'язки переходять до спадкоємців, які прийняли саме це майно у спадщину. Якщо спадкоємці відмовляються прийняти майно, або їх немає, майно повертається відчужувачу, і договір припиняється автоматично.

Висновок

Договір довічного утримання — це не «заповіт, тільки раніше», а окремий інструмент з власною системою стримувань: майно переходить одразу, але з подвійним захистом для колишнього власника — забороною відчуження і імунітетом від стягнення за боргами набувача, плюс правом повернути майно через суд у разі невиконання обов'язків. Для набувача найбільший ризик — не сам факт можливого розірвання, а те, що вкладені за час догляду ресурси не завжди компенсуються, якщо розірвання стається через його ж невиконання обов'язків.

Знайти нотаріуса для оформлення такого договору чи консультації щодо вже укладеного можна через пошук нотаріусів України на InfoCheck.

Ця стаття має ознайомчий характер і не замінює консультацію нотаріуса чи юриста. Умови проживання, грошова оцінка утримання, порядок заміни набувача та інші деталі обов'язково узгоджуються індивідуально при укладенні конкретного договору.