Продаж нерухомості в Україні дистанційно: покроковий сценарій для тих, хто за кордоном

Квартира, успадкована чи куплена ще до виїзду, часто лишається головним активом в Україні — і рано чи пізно постає питання, чи можна її продати, фізично не приїжджаючи. Відповідь — так, і весь процес будується навколо однієї ключової дії: правильно оформленої довіреності на довірену особу в Україні. Розберемо покроково, що для цього знадобиться.

Загальна схема

Сам продавець, перебуваючи за кордоном, підписати договір купівлі-продажу разом з покупцем у кабінеті українського нотаріуса не може — це вимагає особистої присутності. Натомість власник оформлює довіреність на довірену особу в Україні (родич, юрист, ріелтор), і саме ця людина від імені власника взаємодіє з нотаріусом і покупцем на місці. Як оформити таку довіреність з-за кордону — консул чи місцевий нотаріус, коли потрібен апостиль, а коли ні — детально розібрано в окремій статті про довіреність з-за кордону; тут зосередимось саме на кроках, специфічних для продажу нерухомості.

Окремо для чоловіків 18–60 років: якщо довіреність планується оформити через консула, майте на увазі, що консульські установи можуть вимагати пред'явлення військово-облікового документа для надання послуг — це може прямо вплинути на саму можливість оформити довіреність цим шляхом. Точний обсяг вимог станом на момент звернення краще уточнити безпосередньо в консульстві.

Крок 1. Перевірити стан майна ще до оформлення довіреності

Перш ніж щось оформлювати, варто перевірити актуальний стан об'єкта в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: чи підтверджено право власності, чи немає арештів, заборон на відчуження чи іпотечних обтяжень. Якщо з часу останнього звернення до реєстру минуло чимало часу — наприклад, якщо ви виїхали кілька років тому і з тих пір туди не заглядали, — не зайве переконатись, що на майні дійсно нічого не змінилося.

Якщо право власності на об'єкт колись реєстрували ще до 2013 року і воно фіксувалось лише в паперовому реєстрі (колишнє БТІ), перевірка в цьому кроці може нічого не показати — відомості просто ще не перенесені до сучасного реєстру. Це не обов'язково окрема тривала процедура: нотаріус, що вестиме угоду, як державний реєстратор часто може перенести такі відомості прямо в межах самої угоди. Складнощі виникають переважно тоді, коли документи на майно втрачені або є розбіжності в них, — тоді варто закладати додатковий час заздалегідь.

Крок 2. Замовити оцінку нерухомості

Для нотаріального оформлення договору знадобиться оціночна вартість об'єкта. Її можна отримати двома способами: замовити звіт у сертифікованого оцінювача або визначити автоматично через електронний модуль оцінки Фонду державного майна України — нотаріуси активно користуються обома варіантами. Це не формальність: сама ціна в договорі законом не обмежена, але база для розрахунку податку не може бути нижчою за цю оцінку — тобто заплатити менше податку, ніж від суми оцінки, не вийде, навіть якщо в договорі вказана нижча ціна.

Крок 3. Довіреність саме на продаж — з чіткими умовами

Загальна довіреність «розпоряджатися майном» для продажу не підійде — потрібна довіреність з прямою вказівкою права продати конкретний об'єкт, з точним описом (адреса, кадастровий номер чи інші ідентифікаційні дані), а також — це часто забувають — з окремим прямим повноваженням отримати кошти за договором, зокрема право перерахувати їх на рахунок довірителя. Без цього формулювання розрахунки за угодою можуть заблокуватись навіть після успішного підписання договору. Окреме практичне питання — ціна: можна вказати конкретну суму чи мінімальний поріг, а можна доручити довіреній особі самостійно визначити умови продажу в межах розумного. Який варіант обрати, найкраще узгодити заздалегідь із нотаріусом, який вестиме угоду в Україні, — вимоги можуть відрізнятись.

Якщо продавана нерухомість є спільною власністю подружжя, довіреності від одного з подружжя недостатньо — потрібна окрема згода другого з подружжя на відчуження, і про це варто подбати одночасно з оформленням самої довіреності.

Якщо довіреність оформлена в іноземного нотаріуса й апостильована, майте на увазі, що переклад знадобиться не лише для тексту довіреності, а і для самого апостиля — нотаріус в Україні вимагатиме засвідчений переклад обох частин документа.

Крок 4. Податки: скільки і хто платить

Оподаткування доходу від продажу нерухомості в Україні залежить від кількох факторів одночасно: скільки об'єктів нерухомості ви вже продавали в поточному календарному році, як довго володієте саме цим об'єктом, до якого виду майна він належить, і — що особливо важливо для тих, хто виїхав, — ваш податковий статус (резидент чи нерезидент).

Для податкового резидента України однозначно підтверджені такі правила:

Щодо третього й кожного наступного продажу протягом одного року — тут варто бути обережним. Частина джерел (включно з популярними роз'ясненнями 2026 року) стверджує, що для таких випадків застосовується підвищена ставка 18% ПДФО + 5% військового збору. Водночас пункт 172.2 Податкового кодексу, що регулює продаж більш як одного об'єкта за рік, за іншим прочитанням встановлює єдину ставку 5% незалежно від того, другий це продаж чи п'ятий, а систематичний продаж нерухомості натомість несе інший ризик — перекваліфікацію такої діяльності на підприємницьку з відповідними наслідками. Джерела, що стверджують про 18% для третього продажу, здебільшого не наводять точного посилання на норму, яка б це підтверджувала. Ця розбіжність — не дрібниця: різниця в ставці суттєво впливає на суму до сплати. Якщо плануєте третій чи наступний продаж нерухомості за рік, обов'язково уточніть актуальну ставку в нотаріуса чи в індивідуальній податковій консультації ДПС до угоди.

Податок розраховується від суми, вказаної в договорі, але податкова база — не менше за оціночну вартість із кроку 2.

Крок 5. Окремо і уважно — статус нерезидента

Це найскладніший і водночас найважливіший момент саме для аудиторії, яка виїхала за кордон. Значна частина джерел сходиться на тому, що для фізичної особи — податкового нерезидента України застосовується фіксована ставка 18% ПДФО + 5% військового збору, незалежно від строку володіння чи кількості продажів за рік — тобто пільгові 0% чи 5%, доступні резидентам, на нерезидента, за загальним правилом, не поширюються. Втім, ця тема залишається предметом дискусій і окремих індивідуальних податкових консультацій (ІПК ДПС), тож остаточну відповідь для вашої ситуації краще перевірити безпосередньо перед угодою, а не орієнтуватись на загальні статті в інтернеті — включно з цією.

Ще важливіше: сам факт проживання за кордоном автоматично не робить людину податковим нерезидентом України. Податковий статус визначається за ієрархією критеріїв — спочатку дивляться на місце постійного проживання, далі на центр життєвих інтересів (де сім'я, основне майно, робота), потім на кількість днів фактичного перебування в Україні чи за кордоном (183 дні), і лише насамкінець — на громадянство. Це не рівноцінні ознаки, а послідовна перевірка: якщо перший критерій не дає однозначної відповіді, дивляться на наступний. Для громадянина України сам факт громадянства на останньому етапі цієї перевірки схиляє висновок у бік статусу резидента — тобто далеко не кожен, хто роками живе за кордоном, автоматично стає нерезидентом України для податкових цілей. Зважаючи на суму, яка може бути на кону, тут варто отримати консультацію податкового фахівця під вашу конкретну ситуацію.

Крок 6. Не забути про податок у країні, де ви зараз живете

Це той пункт, який найлегше випустити з уваги, зосередившись тільки на українських податках. Якщо ви є податковим резидентом іншої країни, ця країна, як правило, теж має право оподаткувати дохід від продажу майна, включно з майном в Україні — свої правила й ставки. Між Україною і багатьма країнами діють договори про уникнення подвійного оподаткування, за якими податок, сплачений в Україні, зазвичай можна зарахувати проти податкового зобов'язання в країні проживання — але механізм і умови такого заліку відрізняються від країни до країни. Перед угодою варто уточнити цей момент саме за законодавством країни, де ви зараз податковий резидент, — інакше можна отримати несподіваний рахунок вже там.

Крок 7. Нотаріальне оформлення

У день угоди довірена особа й покупець зустрічаються з нотаріусом в Україні. Нотаріус перевіряє довіреність, актуальний стан об'єкта в реєстрі речових прав і факт сплати належних податків, після чого посвідчує договір. Для довіреностей, посвідчених в Україні чи консулом, перевірка проходить через Єдиний реєстр довіреностей; довіреність від іноземного нотаріуса з апостилем перевіряється інакше — за реквізитами самого апостилю.

Додатково при оформленні сплачуються збір на обов'язкове державне пенсійне страхування (1% від вартості) і державне мито (1%). Збір на пенсійне страхування за замовчуванням платить покупець — і закон звільняє від нього тих, хто купує житло вперше (у визначених законом межах). Розподіл державного мита між сторонами сторони визначають за домовленістю.

Ще один момент, який на практиці часто зриває угоду, якщо про нього не подбати заздалегідь: якщо співвласником об'єкта є дитина, або дитина має зареєстроване право користування цим житлом, для продажу знадобиться попередній дозвіл органу опіки та піклування — його оформлення займає окремий час і варто закладати в план заздалегідь, а не в останній момент.

Окремо, для майна на тимчасово окупованих територіях чи в зонах активних бойових дій, діють обмеження на вчинення нотаріальних дій — перед плануванням угоди варто окремо перевірити, чи не підпадає ваш об'єкт під такі обмеження.

Крок 8. Отримання коштів за кордоном

Переказ отриманих від продажу коштів на рахунок за кордоном регулюється валютним законодавством — зокрема окремими постановами Національного банку України, які діють саме на період воєнного стану і час від часу переглядаються. Перед угодою варто уточнити в банку чинний порядок і ліміти на такі перекази саме на момент операції, а не покладатись на те, що діяло рік чи два тому.

Часті запитання

«Чому не можна оформити все через консула, як з довіреністю?»
Консул посвідчує довіреність, але не сам договір відчуження нерухомості, розташованої в Україні, — такі угоди посвідчує виключно нотаріус на місці. Саме тому весь сценарій будується навколо довіреної особи в Україні, а не навколо консульства.

«Чи можна продати нерухомість повністю онлайн, без довіреної особи в Україні?»
На практиці — ні: підписання самого договору купівлі-продажу вимагає особистої присутності сторони перед нотаріусом в Україні, тому довірена особа на місці — необхідна ланка процесу, а не просто зручність.

«Кого краще обрати довіреною особою?»
Це має бути людина, якій ви довіряєте настільки, щоб надати їй право розпоряджатися майном значної вартості, — родич, близький знайомий або профільний юрист/ріелтор, що діє за окремим договором з чіткою звітністю.

«Що робити, якщо я не впевнений(а), резидент я чи нерезидент для податкових цілей?»
Не варто вгадувати самостійно — це саме той момент, де варто звернутись до податкового консультанта до угоди, а не після, оскільки різниця в сумі податку може бути суттєвою.

Висновок

Продати нерухомість в Україні, перебуваючи за кордоном, цілком реально — головне, правильно оформити довіреність під конкретну мету і заздалегідь розібратись із податковим статусом, а не з'ясовувати це вже під час угоди. Найбільше часу й нервів на практиці забирає не сама процедура в нотаріуса, а саме підготовчий етап: правильна довіреність, актуальна виписка з реєстру і чітке розуміння, скільки податку доведеться заплатити.

Ця стаття має ознайомчий характер і не замінює консультацію нотаріуса чи податкового фахівця для конкретної угоди — особливо щодо ставки для другого й наступних продажів та податкового статусу резидента/нерезидента, де ціна помилки може бути високою.